Comment Calculer la VAN et le TRI en Immobilier

Le présent article ne fait qu’effleurer le sujet en expliquant les concepts de base.

La valeur de l’argent dans le temps

Une somme d’argent n’est pas équivalente d’une période à l’autre dans le temps. 10 000 $ il y a 10 ans investi tout ce temps à 5 %, vous auriez aujourd’hui 16 289 $ = 10 000 $ X (1,05)¹⁰ . 10 000 $ dans 10 ans vaut aujourd’hui 6 139 $ = 10 000 $ / (1,05)^10. . Lorsque l’on calcule la valeur actuelle d’un montant qui sera reçu dans le futur, on parle d’actualisation. Lorsque l’on calcule la valeur future d’un montant actuel, on parle de capitalisation.

Le principe de la VAN

Pour le calcul de la VAN (valeur actuelle nette), vous devez additionner la valeur actuelle de toutes les entrées de fonds et soustraire la valeur actuelle de toutes les sorties de fonds. L’achat d’un immeuble est une sortie de fonds alors que sa vente est une entrée de fonds. Le cash flow annuel est soit une entrée ou une sortie de fonds selon que le cash flow est positif ou non. En achetant un immeuble avec une VAN supérieure à 0 $, vous êtes gagnant. Plus la VAN est élevée plus c’est intéressant. La VAN est en fait l’enrichissement additionnel que rapporte un investissement sur une certaine période.

Le taux d’actualisation

Le choix du taux d’actualisation pour calculer la VAN est plus élevé qu’un rendement sécuritaire. Un investisseur va entre autre rajouter à un rendement sécuritaire, telle qu’une obligation du Canada, une prime pour illiquidité de son investissement, une prime relié au risque de l’immeuble, une prime de travail (ce n’est pas un placement passif) et voire même une prime si l’immeuble est éloigné. Deux investisseurs pour un même immeuble ne prendront pas nécessairement le même taux d’actualisation.  

Le TRI est relié à la VAN

Le TRI (taux de rendement interne), c’est tout simplement le taux d’actualisation qui fait en sorte que la VAN est égale à 0. Avec ce taux, la valeur actuelle des entrées de fonds équivaut à la valeur actuelle des sorties de fonds. Plus le TRI est élevé plus le projet immobilier est attrayant.

Pas seulement pour les experts

Des tableurs en excel utilisent les fonctions TRI et VAN et tout se calcule automatiquement. Il suffit d’entrer les informations financières de base. Vous n’avez pas à bâtir vous-même votre tableur. Le jeune investisseur immobilier en a un sur son site. Pour avoir une connaissance plus approfondie de ces concepts (et d’autres!), je vous recommande de suivre le cours IF-1001 du collège MREX  Le tableur de MREX est le meilleur que j’ai vu.

Pas seulement en immobilier

 La VAN et le TRI sont universellement utilisés en finance. Par exemple, un entrepreneur qui a à choisir entre plusieurs projets choisira le projet avec la VAN la plus élevée.  Un immopreneur devrait faire de même.